4 万/㎡!深圳人,正在“二次抄底”马鞍岛......

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保利发展

发布时间:

2023-03-26 13:02:35

来源:花椒财经

文 | 村长

地球人都知道,深圳人爱买房、爱搞钱。

但地球人不知道的是,深圳人买房太难了。

前一句是“褒奖”,说明深圳人对不动产的财富效应有着更深入的理解;

后一句就是“槽点”了,因为“有钱的没资格,有资格的没钱”。

深圳楼市现实就是这样,而未来也很难大变,没办法。

当前,随着市场的普遍性回暖,深圳购房者的焦虑情绪也开始与日俱增,尤其是以投资为主的客群。

因为有两点大家基本是看明白了的。

【1】、在这轮回暖行情中,购房窗口期正以肉眼可见的速度消失,就像阳光下的融雪。

要知道,这可是花5年时间调控、以诸多房企爆雷为代价,才整出来的市场机会。

下一次,又要等多久?

【2】、市场是有记忆的,经过这么多年教育,大家终于明白不是所有的“临深概念房”都能买。

在深圳客购房需求新一轮外溢的过程中,“深圳概念”楼市冷热不均,而前海对岸的马鞍岛是为数不多的亮点。

1月,马鞍岛网签量204套,在中山各片区中位居第一;

2月,马鞍岛网签量258套,位居第三,环比上涨26%;

3月前3周,马鞍岛网签量478套,不仅重回第一,更是2月份数据的近2倍。

注意,网签有一定滞后性,真实成交量还要远大于上述数据。

随着成交量的跳跃式攀升,价格也出现了明显的变化。

1、不少盘的折扣优惠开始收回。

2、马鞍岛价格天花板上行,雅居乐项目的备案价逼近4万/㎡大关。

所以,问题来了,这一轮临深行情领跑的,为什么是马鞍岛?

这是一个值得深究的问题。

01

深中通道开通在即,深圳客“二次抄底”

——

相信有不少深圳人对马鞍岛的认知并不友好,认为这是一个靠概念支撑的楼市,且价格也出现了明显回调。

其实,这既对也不对。

说对,因为这是基本事实。

说不对,因为这是典型“刻舟求剑”心态,买房和投资最怕这种。

话说,任何事物都处于动态的变化中,人不能两次踏入同一河流,你也不能用昨日的眼光看今日今时的马鞍岛。

这一轮杀进马鞍岛的,不仅有深圳客,中山本地客群的比重提升也在增长。

比如岛上的龙头盘——保利天汇。

客群结构呈多元化趋势,中山本地客群已提升到3成左右,而在两年前,这个比例不足1成。

这是一个值得注意的信号!

对中山楼市更为熟悉的本地人,也越来越意识到马鞍岛的价值。

这也说明,包括中山本地人在内,市场对马鞍岛的价值,正在形成新的共识。

掰开来看,至少有三点:

【1】、现在的马鞍岛正处于价值兑现的前夜。

马鞍岛最大的红利,深中通道将于2024年6月正式通车。从现在算起,也就1年多一点点。

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深中融合、前海-马鞍岛一体化,正从逻辑变成现实,这是现阶段马鞍岛楼市最大的确定性。

【2】、第二波红利又开始释放,马鞍岛迎来“二次上车”买入点。

一个新崛起、又有远大前途片区的资产,有两个好的买点:

一是规划落定,大规模建设之时,规划预期推动房产价格迅速走高。

比如1992年左右的浦东,和2012年左右的前海,2018年左右的马鞍岛。

二是基础设施基本建设基本完成,区域内生产、生活将起未起之时。

比如当前的马鞍岛,经过近十年开发,正从 1.0 的打基础阶段迈向 2.0 的大城呈现阶段。

不过,马鞍岛比较特殊的是,现在其又迎来了第二波红利的释放。

就在3月份,据公开报道,南中城际将于本月底正式动工。

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另一个消息是,中山、深圳、广州三市就深中城际(即深圳地铁33号线延长线)已达成共识,并已开启深中城际预可研线路现场踏勘调研工作。

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这里有两点需要注意:

一是未来深圳与中山之间不仅有公路通道,还有更为快捷的轨道交通。

这意味着,马鞍岛与深圳前海之间相当于上了“两把锁”,未来关系没有最紧密,只有更加紧密。

二是马鞍岛将成为“黄金内湾”当之无愧的“十字路口”。

因为不管是链接深圳的深中通道、深中城际,还是链接中山市中心、广州南沙地铁18号线的南中城际,还是往南延伸至珠海、澳门南中珠城际,链接点就在马鞍岛,就是香山站TOD。

所以,深圳通道只是马鞍岛的开始,后头更甜。

【3】、资产价格的安全边际是跌出来的,买入机会也是跌出来的。

过去一两年,马鞍岛的房价出现了回调,这是事实需要承认,但更需要辩证地去看待。

如果大家理解了上述1、2点,相信此时不再是怀疑马鞍岛,而是想起了的那句投资名言:

机会是跌出来的,风险是涨出来的!

客观的说,去年的价格回调对马鞍岛未必不是好事,跌跌更健康。

其他关于马鞍岛的内容,市场上已有很多,我就不过多展开了。

02

楼市大分化,买房首选“龙头”

——

其实对于深圳客来说,

“在马鞍岛,买哪里”,

是一个比“要不要买”更值得思考的问题。

可能不少人对马鞍岛的大小还没有概念,它的规划面积约35平方公里。

是扩容前的前海面积的2倍多,和澳门大小差不多。

由于是在“白纸”上造城,且面积不小。

所以岛内各版块除了规划定位上的差异,在开发建设上,也是有先有后、有重有轻、有急有缓。

也就是说,不同盘所在板块的城市面貌、基建、配套的呈现,并不同步,甚至是高度分化的。

综合各方面因素,我会优先推荐保利天汇。

因为它是马鞍岛上当之无愧的“龙头盘”。

这个龙头可以从三个方面解读:

一是行业龙头,开发商保利发展是四大央企地产之首。

大家不用担心交付问题。

二是市场龙头,成交量能证明一切。

2020年,保利天汇首开去化1046套,销售额近28亿,一举打破中山楼市多项记录。

2022年,保利天汇又以852套、21.2亿的销售业绩,问鼎马鞍岛楼市NO.1。

并以一己之力独占36%的市场份额。

这说明保利天汇是一个受到市场广泛认可、并经受住周期考验的“真金”盘。

市场冷时尚且如此,市场回暖就更不用提了。

据说保利天汇,仅在2月份就卖了3.6亿。

三是产品龙头。

这点我会在后面详细展开。

我就先从板块层面给大家捋一捋这个项目。

保利天汇地处马鞍岛中部,是中部板块唯一的在售住宅项目。

可能很多人对“中部”这个词没什么感觉,这么给大家说吧。

“中部”板块之于马鞍岛,就像前海、深圳湾之于深圳,珠江新城之于广州,既是地理中心,又是产业中心、财富中心。

1)、在马鞍岛的规划中,“中部”被定位产业聚集区。

在马鞍岛目前聚集的98家企业中,中部占了63家,占比高达三分之二。

我们知道,在房价的驱动逻辑里,产业是重要的一环。

有产业才能聚集人口,有了人口才会有源源不断的买房住房需求,才能谈保值增值。

为什么很多地方的新城沦为空城,就是因为产业不行,吸引不来人。

君不见一个华为就把松山湖的房价拉到飞起,成为东莞的天花板。

2)、深中通道就是从马鞍岛中部穿过,将其一分为二。

深圳通道的出入口就在中部,离保利天汇左岸只有几百米远的地方,离天汇也不算远。

上面提到的南中城际及南延珠海的南中珠城际(广州地铁18号线延长线)、深中城际(深圳地铁33号线)、中山2号和4号线链接点香山站TOD,也就在保利天汇左岸附近。

此外,保利天汇离通往中山城区的翠亨快线,也只有500米。

毫不夸张的说,日后住在这里,大湾区任你逛。

3)、马鞍岛是从北往南开发的,中部当前是发展重心。

北部现在已相对成熟,而中部现在是马鞍岛开发的重心,如火如荼、如日中天,而南部现在很多还是泥巴路。

所以从未来的成熟度上看,中部是优于南部的。

4)、中部住宅用地规划本就偏少(产业为主),中短期内又供应不足。

下图中,黄颜色为二级住宅用地。

可以看出,在控规调整后,中部板块的住宅用地明显偏少。

目前保利是中部唯一在售的住宅项目,起码未来3年内都难有新盘面世。

如果你get到了上述4点,保利天汇的“中部”+“唯一”意味着什么,答案已不言自明。

03

连产品都是马鞍岛上的“唯一”

——

区位决定了一个盘的下限,而产品力决定着一个盘的上限。

这一句话,相信大家不难理解。

举个例子,深圳湾“恒二”。

它可以说是深圳房价的天花板,二手房单价突破60万/平。

它为什么能卖那么贵?因为它在深圳湾。

它为什么能在深圳湾超越一众豪宅?这就要从产品力溢价说起了。

“恒二”在深圳湾豪宅中是实用率最高的之一,加上赠送面积后,全部超过100%。

性价比还是很高的,当然这个性价比只针对于那些顶级富豪而言。

而产品也是保利天汇的一大卖点,甚至是人无我有的“唯一性”卖点。

在深圳,80%多的实用率就能被开发商拿来炫耀一番了。

可你知道保利天汇现在在卖的复式产品,实用率有多少么?

107%!

对,超过了100%,完全不输深圳湾“恒二”,而且这还是未算入户花园的情况下的实用率。

项目为4梯8户和3梯6户配置,其实相当于是1梯2户。

其中,约70%的户型能做到直接入户归家。

怎么理解呢,就是出了电梯就是你家的入户花园,是不是隐私性更好了。

要知道在深圳,这是只有顶级豪宅才具有的配置。目前在马鞍岛这也是非常稀缺、非常奢侈的配置。

值得一提的是,保利天汇的复式不是那种普通复式,是一种独特的“咬合式错层”设计。

这种设计结构带来的功能性优势非常明显。

比如奇数层,建面96平就能做到四房两厅两卫,可以说是很极致了。(注:改造后,非报建)。

但其偶数层可以更极致,比如下面这个104平的户型(注:改造后,非报建)。

赠送面积能达到32.5㎡(相当于两个大卧室),此外还有一个6㎡的入户花园。

而且能做到四房两厅三卫,相当于上下各有一个带卫生间的套房,楼下还额外有一个公共卫生间。

这种功能的极致化设计别说马鞍岛,整个中山很少见。

另一个值得夸赞的地方是层高。

虽说是复式,但保利天汇并没有像很多复式产品那样在层高上缩水。

保利天汇复式产品层高达到了5.8米左右,而平层的标准层高也才2.8米。

这也让其一楼客厅的空间感很是阔绰,大家可以感受下。

样板间实景图

高实用率、大尺度空间、双主卧,不仅让日常居住体验更舒服,也让其更具性价比优势。

比如与岛内其他竞品相比,同是4房2厅2卫,在单价接近、建筑面积只有对方86.6%的情况下,使用率却比对方高出10个百分点。

总价足足省出了近20万。

可能有土豪认为,这20万不算啥,但问题是马鞍岛房价和前海比也不高,也就只有五六分之一而已。

但在马鞍岛相当于省出三分之一的首付了,你说性价比高不高!

而且这种来自产品力的溢价,未来在二手房市场会更加明显。

况且实用率超100%的复式住宅,目前在马鞍岛在售的就只有保利天汇一个。

当然,保利天汇的产品力并不仅限于户型上。

小区还是“全南向一字板楼”。

板楼设计的好处就是南北通透、空气对流。

全南向的好处是能有充足的采光、采阳。

这对于有回南天、梅雨季的大湾区来说,简直不要太友好。

产品上的亮点还有很多,单独写一篇都写不完。

有兴趣的,建议大家去现场看看。

只是提醒一句,目前项目可售货量已不多,想要下手的可要抓紧了。

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