【泡财经周复盘】房地产:利好接连落地,底部支撑显现

发布时间:

2022-11-28 08:21:00

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一、房地产板块周复盘

1、A股房地产和港股地产建筑板块跑赢大盘

上周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为4.22%和3.48%,分别跑赢大盘4.90pcts、5.81pcts。

2、信用债发行和净融资额环比上升/下降。

上周地产信用债发行88.60亿元,净融资额-16.80亿元。截至2022年11月25日,地产信用债累计发行4960.91亿元,同比下降18.61%,净融资额-416.93亿元,去年同期为-1251.78亿元。上周地产债信用利差环比走阔21.15BP。

3、逾五成城市新房价格下跌

近日,易居企业集团、上海易居房地产研究院近日发布的《2022年10月中国城市住房价格288指数》报告显示,10月份监控的288个主要城市中,共有69个城市一手房价格指数环比上涨,上涨城市数量相比9月份减少15个城市,上涨城市数量相比9月份减少15个城市,另有159个城市一手房价格指数环比下跌,下跌城市数量较9月份增加6个城市,此外,有60个城市一手房价格指数与9月份持平。

4、近八成城市二手房价格下跌

二手房方面,在监控的60个城市中,有13个城市二手房价格指数环比上涨,上涨城市数量比9月份减少3个城市,其余47个城市二手房价格指数环比下跌,下跌城市数量比9月份增加3个城市。

二、投资要点:利好接连落地,底部支撑显现

中邮证券认为,地产行情持续性在于4方面认知差:政策有效性、稳融资力度、政策空间和销售预期。

认知差1:政策有效性已不同往日,制约销售主要是信心而非购买力,政策组合拳助力信心恢复。

认知差2:稳融资力度不可同日而语,已成三箭齐发之势,信贷方面超1.27万亿授信签署,债券方面增信担保扩容提额,股权方面提出改善优质房企资产负债表。

认知差3:政策工具箱已扩容升级,未来仍存发力空间,能级由地方向中央提升,类型由公积金、限购限贷向货币、财税政策提升。

认知差4:市场对销售预期仍悲观,但底部支撑已显现,表明需求大幅调整后已在潜在中枢附近,销售后续或呈缓慢筑底复苏走势。

华泰证券认为,本轮政策救项目、救企业双管齐下,民企纾困步伐逐步加大,从“金融十六条”来看,对于需求端的论述还涉及首付比例和贷款利率政策下限的合理调整,认为需求端的政策进一步发力同样可期,看好针对市场托底和房企纾困政策的持续演绎。建议继续关注有机会将融资优势转化为拿地和销售优势的央国企和少数头部民企。

三、宏观事件与行业新闻

1、金融16条正式发布。

2022年11月23日,央行、银保监会正式发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,提出保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房企风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策和加大住房租赁金融支持力度的六大方面十六条措施(简称“金融16条”)。同日,国常会指出要加大对民营企业发债的支持力度,适时适度运用降准等货币政策工具,保持流动性合理充裕;落实因城施策支持刚性和改善性住房需求的政策;推进保交楼专项借款尽快全面落到项目,激励商业银行新发放保交楼贷款,促进房地产市场健康发展。

2、央行和各金融机构积极落实保障房地产融资平稳有序的措施。

11月23日,交通银行给予万科、美的置业分别1000亿元、200亿元授信;中国银行给予万科1000亿元授信;中国农业银行与中国海外发展、华润置地、万科集团、龙湖集团、金地集团五家房企举行银企战略合作协议签约仪式。

华泰证券11月25日研报称,截至目前已有6家银行(中农工建交以及邮政银行)向超过17家房企抛出授信额度,融资内容包括房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、房地产项目并购融资、租赁住房融资、保函置换预售监管资金、债券承销与投资等业务领域。17家房企均为百强房企,其中8家为民企及公众企业,9家为国央企。

四、公司动态与点评

1、万科A单日涨超8%

万科A11月25日收盘录得17.32元/股,大涨8.11%,当天成交额41.72亿元,总市值2014.44亿元。11月1日以来的19个交易日里,万科A期间股价累计涨幅28.11%,成交金额359.6亿元,换手率24.07%。

解读:

人民银行、银保监会近日联合印发通知,从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务等六个方面提出16项具体措施。在支持房地产的金融“组合拳”落地之后,工、农、中、建、交、邮储六家国有大型商业银行,同17家大型房地产企业签约,在房地产开发贷款、个人住房按揭贷款等方面,提供融资支持。

其中,万科A与6家国有大行均签署了战略合作协议,获中国银行、交通银行、邮储银行分别授信1000亿元,将在房地产开发贷款、个人住房贷款、并购贷款、保函、债券投资等方面合作。

国信证券表示,随着收入信心改善、烂尾担忧缓和,基本面的改善是值得期待的。重磅政策的持续落地,配合基本面回暖带来的困境反转,地产股应该乐观一点。2023年,其看好久经考验的优质房企,推荐万科A、保利发展、招商蛇口、龙湖集团、金地集团、绿城中国、新城控股、碧桂园等。

2、中国武夷“两连板”

中国武夷11月25日一字板涨停,晋升“两连板”,截至收盘封单超72.52万手。

解读:

11月25日,申万二级房地产开发板块(801181)大涨4.73%,领涨全A。其中,蓝光发展、嘉凯城、粤宏远A、中国武夷、信达地产、中交地产、新黄浦、首开股份、南国置业纷纷涨停。其中,中国武夷、中交地产已晋级2连板。

分析人士指出,地产、银行等权重板块集体拉升,与两大利好消息有关,一个是降准预期,另一个是房地产金融支持政策加速落地,多家国有大行给房企大额授信。

不过,近年来,中国武夷业绩持续下滑。2020年、2021年及2022年前三季度,中国武夷实现归母净利润2.87亿元、5361.41万元和2606.13万元,同比下降20.21%、81.29%和36.57%。

另值得注意的是,公司营收在今年H1也陷入下滑,同比下降41.77%至16.68亿元。好在Q3营收同比增长66.06%至21.37亿元,使得前三季度营收降幅收窄至8.35%。

3、中交地产二连板,前三季度净利润亏损1.74亿元

中交地产11月25日再度录得涨停,晋升“两连板”。11月1日以来的19个交易日里,中交地产期间股价累计涨幅50.93%,成交金额124.33亿元,换手率140.44%。

解读:

22日召开的国务院常务会议提出,“适时适度运用降准等货币政策工具,保持流动性合理充裕”。从以往经验来看,国常会“预告”降准后,一般会在短期内落地。中金公司指出,此次国常会提及降准旨在配合支持年底信贷发力,缓解近期流动性波动带来的干扰。预计降准幅度0.25-0.50ppt,落地时间可能在12月上旬,释放资金5000亿元-10000亿元,不排除部分置换12月16日到期的5000亿元MLF。近期信贷重点支持的领域可能包括房地产、基建、制造业、设备更新、小微企业等。

不过,截至三季度末,中交地产仍处于增收不增利困局。

今年1-9月,公司实现营收约152.5亿元,同比增长154.77%,但亏损却进一步加剧,前三季度归属于上市公司股东的净利润约-1.74亿元。

除了利润由盈转亏,中交地产在销售端也未能实现回正。2022年1-9月,中交地产实现全口径签约销售金额346.88亿元,权益口径签约销售金额239.89亿元;实现签约销售面积155.34万平方米,较去年同期分别下滑25.2%、20.5%及14.1%。

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