暴跌22%，深圳楼市，大跳水 作为炒房第一城，深圳这两年的房价跌幅还是非常大的。 高位站岗的人真的是一套一个不不吱声， 2021年深圳二手房的成交均价还是8字开头， 到了2022年已经降到了7字开头， 2023年又降到了6字开头。 根据乐有家数据， 目前深圳的二手房均价跌至6.5万元/㎡， 比2021年历史最高点8.3万元/㎡下跌22%，比2022年下跌12%。 而2023年深圳楼市的成交量方面， 二手住宅过户约3.27万套，同比增长约51%， 但我并不认为这是楼市企稳的信号， 刚才咱们说了，近几年深圳房价的跌幅还是非常大的， 近三年深圳二手房成交均价累计跌幅已经达到了22%， 典型的一个以价换量的市场， 并且2023年深圳二手房成交量比2008年的销量还少1万套左右， 也是近20年以来的成交第二低谷， 并且更重要的是深圳二手房市场的荣枯线在月均5000套的成交量。 也就是说每个月的成交量都在5000套以上， 就代表着市场已经有热度了。 然而2023年深圳二手房月均成交量还不到3000套， 市场还在承压，深圳楼市还需要刺激， 或者以价换量的力度再加大 并且现在深圳楼市还有一个不好的信号， 新房的销量在下降， 2023年深圳新房成交套数为3.16万套，同比下降约8%， 创过去五年新低。 也就是说比2022年的销量还要低， 这就是一个问题点。 因为二手房的销量增加了51%，新房的销量却创5年历史新低， 这要么是二手房业主套现离场， 要么置换链条只在二手房市场流转，大家都不愿意买新房。 新房卖不出去，压力自然会给到地方， 因为新房背后代表的是土地财政， 同时也说明新房限跌令， 在当下的楼市环境限制的不仅仅是房价，还有销量。 因为二手房市场已经给你打样板了， 只要敢降价就有销量， 这已经是值得庆幸的事情了。 在我看来现在楼市能够做到以价换量就非常不错了。 你知道有多少城市降价卖房都卖不掉吗？ 毕竟现在一线城市对于楼市的限制还没有完全放开。 工具箱里面还有政策可拿。 在这种情况之下能做到以价换量， 说明市场需求是有的，需要价格下跌而已。 所以2024年深圳楼市再给一些松绑政策， 或者价格再稍微低一点，可能就会换来更多的销量， 这就有可能产生楼市企稳的信号。 注意哈，是企稳，不是房价上涨， 因为2023年深圳的二手房销量虽然较2022年出现了上涨， 但整体销量依然处于近十年低位， 特别是2020年高峰期的时候，深圳二手房的成交量都达到了9.5万套， 远远不是现在市场能够比的。 而与之相对应的，也是比较可怕的。 就是很多城市没办法以价换量， 这其中就包含了大量的二线城市。 这些城市在2023年限购，限售，利率包括落户都进行了全面大松绑。 导致后续楼市松绑的工具箱里面， 也没有什么可发力点了， 但价格阴跌加持续松绑依旧没有换来销量， 当然了这种阴跌仅仅是持续缓慢的阴跌， 如果100万的房子只卖20万， 肯定能够换来销量，相当于房价打骨折了， 但更多的房价下降属于缓慢阴跌， 甚至很多二线城市房价阴跌的趋势已经持续五六年了， 这就说明这些城市的房价要么太高了，库存太大，泡沫太大， 要么就是需求量跟不上房价和收入不成正比。 这两点哪一个都够这些二三四线城市喝一壶的。 所以2024年可能有一些城市或者一些特殊板块儿能够企稳， 但更多的城市仍然在苦苦挣扎。