没招后，楼市有了性价比

楼市没招了，确切点来说，是临深的楼市真的没招了。

来了就是“惠州人”

这两天，临深的惠州发布了关于征求《惠州市户口迁入登记管理规定（征求意见稿）》意见的公告，拟全面放宽落户限制。

具体的变化重点是将取消多项户籍迁入门槛——

1、取消市辖区与市辖县差别化落户条件，统一调整为持有惠州自有合法产权住宅房屋，或申请时在惠州市参保且连续居住半年以上的非户籍人员可申请落户，其共同居住生活的配偶、未成年子女及父母可随迁。

2、取消年龄、劳动合同及参保时长限制，具有大专及以上学历、初级及以上职称、中级工及以上职业资格或职业技能等级等人才，经核准可直接申请落户；非惠州户籍的全日制大中专院校应届毕业生毕业5年内可“先入户后就业”。

虽然惠州落户并不是什么难事，但在这之前学历、年龄、工作社保、居住时间以及是否持有房产都有一定的门槛。

比如——惠城中心区需居住满3年且就业参保满3年，其他市辖区需居住满2年且就业参保满2年，即使是人才落户的方式，也需年龄在45周岁以下，与引进单位签订劳动合同，市辖区需参保3至6个月。

包括子女和父母的随迁，落户方面还是有一定的限制条件等。

如今统一落户未来只需要持有房产，或者毕业5年内的全日制大中专应届毕业生即可。

这就相当于，只要来惠州定居，就可以落户，不管男女老少。

想来惠州上学，没问题；想来惠州养老也没问题，没有工作也没问题，来了再说，来了就是惠州人。

与惠州同样紧邻深圳的东莞，同样的人口吸引政策去年就执行了，但还是保留有一定的门槛，比如“先入户后就业”要求全日制大专及以上学历毕业生，在职人才入户年龄大专为45岁以下，本科为50岁以下。

所以，惠州这样的落户吸引人口的方式，对比其他城市，尺度可以说是相当大的了。

至于影响，以前想落户就得买房，得先找着工作、交够社保，刚毕业的学生没工作就只能飘着。现在 “先入户后就业”，中专以上或者有门手艺（比如会修机器、懂电工）的年轻人，先把户口落下来，再慢慢找工作，不用再担心 “没工作就没法买房扎根”。

总之，是让年轻人不用担心户口落到惠州，让上了年纪的人，不必担心养老随不了孩子定居。

超跌出性价比

楼市的底层逻辑就是人口，有人就有需求。

落户拟全面取消限制，实际就是通过长期的人口吸引，释放长远的购房需求。

那么，惠州的楼市现在是什么情况呢？

先看看惠州的价格指数。

从2023年6月开始，新房的最新价格指数几乎是持续下降的，二手房也同样如此，进入2024年后则更加明显。

（数据来源：国家统计局）

这样的价格指数，每个月都会有官方公布，但便宜到什么程度？很多人是没有太多概念的。

再看看惠州的交易典型。

如今惠州的房子，已经进入一种超跌的状态，甚至跌出了性价比。

在惠州买一套房子，如同买一辆新能源汽车的价格。

有业主甚至捡漏，做起了攻略——如何花13万就买到一个70平的房子？

72平电梯房，总价13万，折合单价约1805元/㎡，实用面积54平，中介费用1.5% 办证就80块钱，全款买下。

选择这样的房子，业主的心态很明确——大产权70年，两房的住宅，2012年建成的房子，毛坯没装修过。在惠州大亚湾澳头，距离深圳北站大概50分钟～1个小时车程。即使还会再降，都1800一平了，相信不会再跌到哪里去，自住当省房租了，怎么都不算亏。

而业主的购房画像也很清晰——30岁，未婚未育，婚礼从业者工作时间自由且弹性，已落户深圳，未来计划不打算婚育，深圳车牌的全款车，前年开店亏损三十多万。

这样的购房画像虽然不多，但价格便宜后，也诞生不少另类的购房需求——

比如冲动型的买房需求，希望立马拥有一套13万的70平房子；

比如离婚买房需求，不再担心离婚后买一套自住；

比如未来养老的住房需求；

再比如，纯度假房需求。

所以，即使存在个案的情况，只要有性价比，市场一样有需求。

并且如今惠州整体的价格已经超跌出了性价比并不假。

位于大亚湾的龙光城南三区，2014年建成的住宅，今年8月成交一套97.27平户型，成交总价约64万，折合单价约6631元/㎡，而2020年11月小区同户型成交总价约175万，折合单价约18007元/㎡；

比如位于惠阳区淡水的山水名人花园（即马克住区），2012年建成的住宅，今年8月成交一套93.5平户型，成交总价约44万，折合单价约4705元/㎡，而2021年1月同户型成交总价约92.5万，折合单价约10214元/㎡；

再比如位于大亚湾西区新寮的富康名城花园东区（即富康锦绣壹号），成交一套109.65平户型，成交总价约111万，折合单价约10185元/㎡，而2021年1月同户型成交总价约222万，折合单价约20364元/㎡。

若以租金回报来看，已经开始跑赢银行的存款利率。

比如大亚湾的龙光城南三区，同户型租金大约1800元/月，租金回报率约3.375%（1800*12/64万）；比如大亚湾西区新寮的富康名城花园东区（即富康锦绣壹号），同户型租金大约2800元/月，租金回报率约3.03%（2800*12/111万）.

这些都是曾经惠州比较关注的小区。

如今同样的位置，对很多人来说，不再是高不可攀。

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