充分计提 “轻装上阵”：华发股份财务出清下的长期战略布局

图片来源：视觉中国

进入2026年，各房企经历市场淬炼，发展格局也基本落定，能留在牌桌上的都不可谓不具备自己独特的优势。

其中，华发股份（SH600325）在过去几年中，依靠扎实的基本功，通过不断适应市场变化、明确自身发展目标、主动把控投资节奏等一系列动作，走出了一条属于自己的地产+文旅的独特发展路线，为后续发展进一步积蓄了力量。

国家统计局数据显示，过去的2025年，新建商品房销售面积88101万平方米，比上年下降8.7%；其中住宅销售面积下降9.2%。新建商品房销售额83937亿元，下降12.6%；其中住宅销售额下降13.0%。

销售面积与销售金额双降的同时，楼市真实的现状则是，大量房企出现流动性紧张、亏损、债务展期的情况，国企成为市场压舱石，但挺过波动周期后，未来房地产行业将走向何方，房企又该如何思变，成为当务之急。

关于房地产行业发展，政府工作报告在介绍2026年政府工作任务时提出，因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。这无疑给房企未来发展提供了参考。

纵观华发2025年的财报，其无疑就是依据政府工作报告指引，进行自我发展的典型。2025年，其不仅主动进行了一次性计提，主动出清财务风险，同时还重点投入深圳冰雪世界项目，寻求第二增长曲线真正落地，从 “地产商” 转变为 “城市运营商”，为未来稳健穿越周期奠定了长远发展根基。

主动风险出清后，2026年有望扭亏为盈

2025年全年，华发营业收入834.26亿元，同比增长38.85%；实现全口径销售额785.6亿元、权益销售额502.9亿元；归母净利润亏损94.96 亿元。

虽然2025年，华发为上市以来首亏，但是一个不容忽视的点是，2025年前三季度，华发基本属于微亏的状态，进入第四季度，因为集中计提才导致了高额亏损。换而言之，如此操作是为了未来更好地轻装上阵，并非经营导致的失速。

数据显示，2025年华发在存货、投资、应收款上进行了资产减值，减值额约57亿元；投资性房地产公允价值损失为11.41亿元，该部分为账面浮亏，无实际现金流出。

总而言之，会计出清、充分计提，并未影响现金流。期内，华发的经营现金流净额198.89 亿元，同比增加25.04%，从这一点看，其经营性现金流非常健康。

在2025年，华发股份还有一部分亏损来自于盘活包含深圳冰雪世界、珠海新经济总部大厦等2宗地块、武汉都荟天地 AB 北地块等资产产生的亏损。其中，深圳冰雪世界回笼现金44亿元。此举，无疑能帮助华发股份甩掉未来开发风险、资金占用、资产贬值等压力，是华发出于长远战略的考量。

华发股份也在其2025年年报中称，“此次亏损并非经营失速，而是公司主动盘活存量资产的战略抉择，按会计准则计提减值，为长期高质量发展轻装上阵。”

事实上，基于2025年的充分计提，有分析认为，2026年华发业绩或迎反转空间，有望扭亏为盈。

冰雪世界项目营收向好，打开资产证券化想象空间

除主动出清风险外，2025年，深圳前海的冰雪世界项目也为其添上了“浓墨重彩”的一笔，标志其从 “地产商” 向 “城市运营商” 转变，又向前迈进了一大步。

根据2026年4月29日晚华发公布的一季度数据显示，1-3月，华发实现销售金额102.1亿元、销售面积35万平方米。其中，3月单月实现销售金额54.1亿元、销售面积18.41万平方米，环比实现大幅增长，分别为170%和154%。

一季报显示，旗下深圳前海冰雪世界项目经营态势向好，2026年第一季度实现营收超1.7亿元。项目于2025年9月底开业，截至4月中旬，总人流量突破205万人次，其中全球最大的室内雪场共计接待超77万人次。

华发在一季报中称，“公司创新打造‘冰雪+旅游+商业’复合模式，为南方城市激活冰雪消费场景打造提供优质示范，逐步培育成为公司稳定现金流与利润新增长极。伴随年内超感公园、FUNMIX 潮流街区陆续开业，项目业态矩阵将持续完善，项目客流吸附力与品牌影响力将持续提升。”

此外，伴随该项目步入稳步增长期，其也打开了资产证券化想象空间。年报中，华发也表示，未来可通过REITs、资产证券化进一步盘活价值、回笼长期资金。

有分析指出，在深圳冰雪世界项目上，以该项目优质资产为载体，华发股份预计将撬动6-8倍Pre-REITs 融资规模。试业首月，深圳冰雪世界客流突破40万人次，稳定运营后年度NOI预计达3-4亿元，为REITs 发行提供坚实现金流支撑。

这一操作，不仅能盘活存量资产，更引入了保险、银行等长期资金，恰好契合国家“盘活存量资产、拓宽直接融资”的战略导向。

稳健布局与大股东赋能，引领新一轮高质量发展

如果说创新打造的 “冰雪 + 旅游 + 商业 + 酒店” 复合业态，构成了华发未来的利润新增长点，那么公司在核心城市的稳健布局，叠加大股东赋能下的多方协同，则为其实现高质量发展筑牢了底气。

华发在年报中表示，凭借前瞻布局与过硬产品力，公司在重点城市销售表现亮眼，多个标杆项目登顶销冠，呈现出强劲的结构性亮点，充分印证了核心城市战略的科学性与有效性。

数据显示，2025 年全年，华发 81% 的销售额来自 4 个一线城市、杭州、成都、南京、西安、武汉 5 个重点二线城市及大本营珠海，全年实现销售额 785.6 亿元，稳居克而瑞中国房地产百强企业前列。

具体来看，公司在珠海的销售金额与面积稳居全市榜首，市场占有率约 48%；在南京、无锡销售排名分别位居全市第 2 位、第 3 位，头部地位持续巩固，其中南京金陵月华登顶全市销冠、全省普通住宅销售金额第一，无锡华发中央首府斩获单盘销售面积、金额双料第一；在成都、广州等高能级城市亦跻身全市十强，成都锦宸院首开即罄，全年热销超 40 亿元，稳坐成都 4 万 + 高端豪宅销冠。

与此同时，2025年以来华发在上海、成都、杭州、武汉等重点城市核心板块斩获多宗优质地块，截至 2026年一季度末，在建面积达 536万平方米。此外，公司还在上海、广州、武汉、苏州等城市拓展 10个轻资产代建项目，贡献了优质业绩增量。

值得一提的是，长期以来，依托华发集团在资金托底、投拓破界、工程护航、生态闭环、科技升级五大维度的持续赋能，华发股份走出了独具特色的发展路径。

例如，在华发，拿地已不再局限于传统 “招拍挂”，而是依托集团各板块资源实现 “组团出海”。华发集团整合文旅、体育、金融、商业等多元资源，为股份公司导入优质项目，开创 “带资源进场” 的全新投拓模式，进一步打开长期成长空间。

与此同时，华发打造的项目在诸多城市自带 “地标属性”，这背后离不开华发集团在公建领域的深厚积淀。从珠海中心、横琴国际金融中心，到深圳冰雪世界，一座座城市封面作品均出自华发之手。

华发表示，未来将继续抢抓高能级城市城市更新机遇，依托集团强大的产业生态，着力打造地产 + 科技、地产 + 金融、地产 + 免税、地产 + 文旅等复合型地产投拓模式，并持续运用多样化盘活手段，获取更多 “优质优价” 项目，不断夯实发展后劲。

免责声明：所有平台仅提供服务对接功能，资讯信息、数据资料来源于第三方，其中发布的文章、视频、数据仅代表内容发布者个人的观点，并不代表泡财经平台的观点，不构成任何投资建议，仅供参考，用户需独立做出投资决策，自行承担因信赖或使用第三方信息而导致的任何损失。投资有风险，入市需谨慎。