浓眉大眼的新房疯狂PK

新房相互打架，可售性保障房也要互掐了。

两大可售保障房PK

最近深圳迎来两大可售型保障住房项目。

一个是福田第二个可售人才房——河套公馆，另一个是南山唯一安居房——这两个项目可以说是深圳相对核心区域的项目，也是各自两个片区为数不多的可售型保障性住房。

两者虽有差距，实际上按照深圳可售保障性住房的规则，差别其实已经不是很明显，属性差距更多只体现在价格上。

一方面，完全产权获得规则几乎一样了，另一方面，深圳南山区迎来首个“开库”的安居房。

因为对于今年10月前，如果说安居房在申请方面，相较于可售人才房，申请必须在轮候库且社保需要缴纳满5年，那么在10月24日南山区住房和建设局发布山樾湾花园安居房的配售通告后，安居房申请非在册轮候家庭也可申请了。

这就意味着两大可售性项目，成为深圳眼下新房供应背景下突出的竞品项目。

并且也会成为检验市场温度的一次较量。

首先片区位置属性，一个是福田的皇岗口岸片区，紧邻一个是南山前海妈湾片区，是深港现代服务业合作区。

虽在各自区域处于边缘地带，但也赋予了重大的发展规划使命。两者所在的位置片区，既有资源配套的优势，同样也正有待开发成熟，有待更多的配套落地。

比如河套公馆，，旁边的新皇岗口岸还在建设阶段，周边施工正在安装幕墙，预计要到2026年竣工，并且周边的河套中心写字楼也在安装幕墙中，整个口岸区域后续还会继续开发医院，商业等配套。

比如山樾湾花园，西侧为招商港口用地、物资中转场地，东侧是待建设完善的教育用地。

其次两个项目的规划和产品也都有高度重合的地方，都为70平两房一厅以及90平三房一厅的户型，只不过一个配售规模更多，共有3466套，另一个配售规模小一些仅960套。

更重要的是，两个项目锚定的价格，都是2021年深圳新房的价格，河套公馆的配售均价约为4.85万/平，山樾湾花园的配售均价约为4.26万/平，同样是带简装交付，只不过前者预计2027年9月30日交付，后者预计2026年8月31日交付，交付的隐性成本，存在约1年左右。

对市场而言，两个项目最大的差距就是区位上的具体位置，容积率，物业费用，小区规模以及周边不利因素。

比如河套公馆容积率约为15.13，山樾湾花园则为5.8-6.2；比如河套公馆为55层，山樾湾花园为38层；再比如河套公馆步行在最近的7号线皇岗口岸站约690米，而山樾湾花园步行到5号线荔湾站约1.5公里。

所以，对购房群体来说，是一次不小的筹码互换。

人才入场券成本

既然是不小的筹码互换，那么入场券的隐性成本，就需要格外注意了。

“安居房”以及人才房背后的隐形成本是10年封闭期与产权问题。

可售型保障房需持有满10年后，这意味着在这10年期间，购房的资产性和流动性是受到很大的限制。

对于未来需要补缴价款，也存在一些不确定因素，“回购”通道至今也还在边走边看。

2024年12月23日，深圳市住房和建设局发布《深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法》，明确了安居型商品房取得完全产权补缴价款计算规则、办理条件、办理流程，以及继承、结婚离婚权利人变更等内容，政策将于2025年1月2日起正式实施。

取得完全产权补缴价款的计算规则是——

补缴价款＝（原市场价格﹣原购买价格）x50%﹣税费

原市场价格统一按照原购买价格除以70％计算。

而目前按照市场正常的交易价格水平，两个项目的周边二手房交易价格与配售价格差距已经不太明显。

山樾湾花园周边附近超过10年楼龄小区二手房7万-8万/平，如泛海拉菲二期今年9月成交一套约88平户型，成交总价约700万，折合单价约7.98万/平，香格名苑9月成交一套约88平户型成交总价约626万，折合单价约7.11万/平。

河套公馆，附近超10年楼龄小区二手房4.5万-5.5万/平，如天泽花园今年9月成交一套约50平户型，成交总价约255万，折合单价约5.12万/平，皇御苑二期今年8月成交一套约86平户型，成交总价约490万，折合单价约5.8万/平。

低于普通商品房的市场价格，对于符合条件的人才来说，有一定的让利优势，也是上车深圳核心区的一张不错的入场券，但如果是特别追求确定性资产属性的群体，就需要谨慎了。

从市场及价格维度来考虑，商品房项目价格基本回到了五年前水平，受到供应量的影响并且价格还在调整中。

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