年报观察：守正创新与价值成长，华侨城A 以经营质效作答

2025年，中国房地产行业仍处于深度调整阶段，新建商品房销售面积同比下降8.7%、房地产开发投资下降17.2%。中央及地方陆续出台了一系列鼓励旅游业发展的政策措施，为行业持续发展提供了有力支撑。

在此背景下，华侨城A（000069.SZ）2025年业绩虽呈现阶段性承压态势，营业收入与归母净利润同比减少，但将其置于市场环境的宏观视角下审视——经营性现金流同比增长133.13%实现逆市翻盘、文旅营收占比大幅提升、“好房子”产品落地成效显著，一系列积极表现，是企业的战略定力与市场化、专业化、体系化能力的客观展现。

财务安全垫持续加厚，现金流与债务结构双向提质

业绩阶段性波动之际，企业财务健康度成为市场关注的核心。华侨城A始终坚守“现金为王”的经营底线，通过“稳现金、控债务、降成本”的系统性举措，持续完善财务体系，筑牢企业稳健发展的坚实根基，向市场传递出强烈的信心。

多维发力筑牢资金“安全线”。经营性净现金流连续三年为正且持续大幅增长，是华侨城A财务韧性最直观的体现。2025年，华侨城A 经营性净现金流125.01亿元，同比增长133.13%。这份成绩的背后，是文旅与房地产双轮驱动模式下双重发力、双向赋能的结果。一方面，文旅板块以市场需求为导向，持续推动产品供给提档升级，成为现金流的稳定“压舱石”，旗下各景区依托特色节庆活动持续提升复游吸引力，并通过科技赋能有效激发二次消费，持续深挖市场潜力，激活市场活力。另一方面，地产板块围绕产品打造、营销去化、服务提升，积极提升专业化水平，成为现金流的核心“造血源”。公司针对不同城市、不同项目特性，制定差异化营销方案，加速资金回笼，优质项目的强劲市场表现力，有效保障了现金流的稳定充裕。

债务优化降低经营“成本线”。债务结构的持续优化也与现金流的逆势改善形成互补，共同筑牢财务安全边际。截至2025年末，华侨城A有息负债总额1185亿元，其中中长期借款占比69%，短期偿债压力有效缓解，债务期限结构更趋合理。更值得关注的是，公司平均融资成本呈逐年下降趋势，低成本优势凸显。这一优势既源于控股股东华侨城集团的央企背景带来的融资信任背书，也得益于公司对融资窗口的精准把握和多元化融资渠道的主动拓展，有效降低了财务费用对利润的影响，为企业长远发展减轻负担。

文旅主业提质增效，多元引擎驱动价值增长

紧跟文旅消费升级趋势，华侨城A精准把握境内外旅游市场复苏机遇，在文旅融合、科技赋能、国际交流、管理输出等方向持续突破。2025年，公司累计接待游客7970万人次、实现文旅营收213.72亿元，用实打实的数据印证了文旅业务的强劲活力。

深耕文旅融合，创新“旅游+”多元业态实践。华侨城A 创新“旅游+IP”“旅游+演艺”“旅游+节庆”“旅游+非遗”等多元业态，引入“超级飞侠”等知名IP，丰富消费场景。焕新上演《龙凤舞中华》等精品演艺，推出了2025华侨城旅游狂欢节等贯穿四季的主题节庆，推动文旅产品迭代与消费体验焕新。深圳锦绣中华·中国民俗文化村、山西永济鹳雀楼普救寺等景区聚焦古建文化与民俗体验，实现游客量与市场口碑的双丰收。

强化科技赋能，重构沉浸体验新场景。通过运用AR、VR、无人机、裸眼3D等前沿技术，华侨城A打造出了沉浸式、互动性极强的消费新场景。襄阳华侨城奇幻度假区推出“烟花×7D光影×无人机”融合表演，带来震撼视觉体验；花橙科技平台运用“云原生”“AI原生”技术，优化游客预约、游览、消费全流程服务，为文旅内容创意与游客体验升级注入强劲科技力量。

加强国际交流，“引进来”与“走出去”双向赋能。立足国内国际双循环，华侨城A深耕出入境旅游市场，积极推动文明交流互鉴。入境游方面，华侨城A通过打造一批彰显中华传统文化的入境游精品产品，积极对接境外旅行团与地接社，吸引更多境外游客来华旅游。全球顶流网红“甲亢哥”在深圳欢乐海岸、欢乐港湾、世界之窗开展6小时无脚本直播，全网曝光量超3000万人次，相关内容登顶互联网热搜，让华侨城A旗下景区成为入境游客的网红打卡地标；出境游上，作为深圳市第一批取得国家旅游局授权的出境游组团社之一，华侨城旅行社深度锚定“一带一路”倡议，以服务品质为核心，构建起“东南亚深耕＋全球精品”的特色服务布局，持续拓展国际市场空间。

推动管理输出，拓展轻资产盈利空间。2025年，华侨城A持续拓展轻资产运营服务，欢乐谷公司轻资产代建乐清水公园，旅发公司签约浙江衢州、安徽祁门等市场化项目7个，以管理输出模式拓展利润新增长点。

地产板块靶向破局，“好房子”政策助力高质量发展

面对房地产市场从规模扩张向质量提升的转型浪潮，华侨城A持续提升产品品质与居住体验，以“盘活存量、做优增量”为导向，通过产品升级、精准投资、服务提质，践行“好房子”标准，彰显央企责任与担当。

产品升级，以“好房子”标准定义品质人居。2025年“好房子”首次写入政府工作报告，华侨城A迅速响应，以“安全、舒适、绿色、智慧”为核心要求，完成“四核、十二维、四十二优”好房子产品技术体系建设，将“好房子”标准与“做优增量”要求深度融合，以高品质产品打造增量价值核心。重庆华侨城·熙宸荣获重庆市首届“好房子”设计大赛优秀作品奖，成都华侨城·熙成里通过优化架空层会所、地下室车库光厅等设计及实施，进一步提升产品实景呈现效果，武汉云囍公馆以“百年武钢，生活十坊”的都市花园为概念，营造使居住者沉浸其中的生活场所。

精准投资，审慎拿地与灵活营销双线发力。在土地市场上，华侨城A聚焦中心城市和中心城市圈，布局高能级城市，2025年参与了重庆沙坪坝小龙坎、深圳福田梅林街道等地块竞拍，并成功竞得重庆沙坪坝小龙坎地块，落地华侨城入渝首个第四代住宅项目——华侨城·熙宸。该项目自2025年9月30日首开以来，累计销售约4.38亿元。

去化端，华侨城A针对不同城市、不同项目制定差异化策略，成效显著。佛山顺德天鹅堡二期全年销售金额位列佛山市前五，武汉青山红坊组团销售面积位列武汉市前五、销售金额及面积位列青山区第一，无锡雲湖别院全年销售金额位列无锡市前三。盘活存量上，公司践行“存量就是增量”的发展思路，以优质增量带动存量盘活，通过提升资产运营效率实现价值再造。2025年，广州、武汉项目的成功收储，既规避了开发滞销风险，又为聚焦高能级城市腾出资源，实现了存量带动增量的良性循环。

服务提升，从“造房子”向“造生活”迭代升级。依托三十年的城市生活服务实践，华侨城A于2025年推出全新城市服务品牌——华·城服，以“涵养人文城市 服务新质生活”为战略定位，构建全域城市服务模式。华·城服品牌覆盖学校、公园/景区、场馆、医院、市政公建五大场景，打造全链条、高品质一体化综合运营服务体系，以专业化、体系化的城市服务能力，为地产板块高质量发展注入服务新动能。同时，公司聚焦高端住宅服务升级，落地高端社区服务品牌“云赏”，将“品质、愉悦、社交、智慧”作为核心，以标杆项目示范效应推动服务品质全面提升。凭借扎实的服务能力、稳健的市场拓展及多元的增值布局，报告期内华侨城服务位列“2025中国物业服务力百强企业”第 28 位。

华侨城A凭借央企背景、战略布局、业务韧性等优势，实现了财务结构、业务结构的持续优化。随着房地产市场政策效应逐步释放、文旅消费需求进一步升级，华侨城A积累的品牌势能、运营能力与产品口碑，都将转化为企业发展的持续动力，闯出一条新路。

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