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现今中国房地产市场冰与火之间，有一个常被忽视的真相：当新房开发红利退潮，存量市场的服务能力才是真正的“压舱石”。在这片战场中，拥有24年历史“老牌中介”称号的我爱我家，于2024年实现大幅度的扭亏为盈，持续展现其穿越周期的强大能力，悄然重构着资本市场的估值逻辑。
拥有“全周期服务生态”的稀缺中介标的
我爱我家是中国最早成立的全国性住房经纪服务企业之一。自1998年创建以来，公司历经二十余年的市场考验，已经沉淀为具有广泛国民认知度和深厚影响力的中国房产中介品牌。2017年，公司通过重组借壳上市，并于2018年将公司简称由“昆百大”变更为“我爱我家”，至今仍是A股房产中介领域稀缺标的。
作为中国首批房产经纪上市企业，我爱我家早已跳出传统中介的单一角色，构建起覆盖“交易+资管+衍生服务”的居住服务生态。
首先是经纪业务基本盘，二手房交易、新房分销贡献核心收入，2023年公司经纪业务GTV市占率约为3.1%，新房业务GTV市占率约为0.4%。2024年经纪业务GTV同比增长4.2%至2315亿元，市占率保持稳步提升，其中上海地区市占率同比提高0.8个百分点，实现连续两年提升，在北京和杭州等地区市占率继续在头部保持稳定。
资管业务方面，是由公司旗下“相寓”品牌所运营的住房租赁管理业务，该业务始于集团自2001年从北京开始的“房屋管家”租赁业务，是国内最早提供长租公寓服务的企业之一。现已覆盖北京、杭州、上海、苏州、南京等全国多个大中型城市，在管房源数量突破30万套，累计服务超过200万业主、500万租客，房屋资产管理总规模近万亿元，是分散式租赁市场双寡头之一，也是支撑公司穿越周期的“现金牛”。
商业租赁服务主要包括2017年重组前公司旗下品牌“昆百大”运营管理的购物中心、百货商场、写字楼等商业资产的租赁及服务收入，以及一些金融类业务。“昆百大”是具有高知名度的零售商业品牌，也是云南地区最大的商业资产管理运营公司。
近年来，我爱我家更是通过数字化服务矩阵不断提升竞争优势。
公司已依托AI智能推荐、VR找房、RPA流程自动化，实现房源匹配效率提升。2024年，公司的数字化建设效果持续显现，其中APP端MAU达到347万，同比增长10%，小程序端MAU达到213万，同比增长1%，移动端客户占比进一步提升。官网客户录入占比达到43.3%，同比提升1.5个百分点。2024年，我爱我家线上报盘大幅提升，为经纪业务发展提供了超过510万个线上商机，较2023年大幅增长约142%。
2024大幅扭亏为盈 业绩改善态势显著
2024年以来，国内房地产市场相关政策持续放松加码，央行连续降息降准，并陆续降低住房贷款首付比例。尤其9月底以来，中央政治局会议明确提出“要促进房地产市场止跌回稳”，随之多部门协同施策，在一揽子政策影响下，四季度国内二手房市场出现强劲的复苏态势，公司业务所在核心一线城市的二手房成交量、成交价格均呈现回升走势。
同时，公司继续严控各项费用开支，推动门店租金、装修费用、销售费用、管理费用等各项运营成本的进一步下降。2023年公司由于品牌升级所投入的各项营销推广费用在 2024年也不再发生，导致本报告期内的销售费用也有进一步的下降。
加上一季度出售了位于云南昆明地区的新纪元大酒店相关资产，通过本次出售资产，降低了公司有息负债率，优化公司资产结构及资源配置，提高公司资产质量，更好地集中资源聚焦主业发展，提升经营效率和盈利能力，促进公司高质量发展。
此外，公司第二期员工持股计划的股份支付费用已经在 2024 年上半年全部摊销完毕，其对净利润的负面影响也全部结束。2023 年对公司业绩产生较大负面影响的部分非经营性或一次性因素，如计提资产及信用减值、政府补贴退回等，在2024年均已大幅减少或不再产生影响。
基于此，我爱我家能够在房价下降、佣金费率下调等复杂严峻外部环境中，实现全核心主业务营收全面增长，净利润大幅扭亏。
公告数据显示，我爱我家经纪业务收入逆势同比增长0.23%至41.03亿元，毛利率同比提升0.1个百分点至20.3%；新房业务营收同比增长3.89%至11.53亿元；资产管理业务营收同比增长6.47%至61.28亿元；商业租赁及服务业务营收同比增长8.01%至4.42亿元，最终推动2024年营收同比增长3.67%至12.54亿元。
资料来源：公司公告
加上公司除加大研发投入稳固竞争优势使该部分费用增长外，销售费用、管理费用、财务费用分别同比缩减22.99%、12.78%、3.7%，实现全面改善，同时优化资产结构，公司最终实现归母净利润7341万元，较去年同期亏损8.48亿元实现大幅扭亏为盈，其中2024年第四季度营收同比增速为25%，季度业绩改善态势显著。
资料来源：公司公告
增长潜力仍在 推动业绩持续改善
自中央“房地产止跌回稳”定调下，2024年二手房交易量回升12%，一线城市领跑复苏。近期以来，地方性政策方面仍在不断发力，其中南京自3月31日起全市范围内取消限售，推出“房七条”引导开发企业开展“买新助卖旧”活动；2024年，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》，全面放开了上城区、拱墅区、西湖区及滨江区的本地户口和外地户口二手房限购政策、降低了交易税费成本，这是对二手房市场的精准调控，将进一步激活二手房市场，同时有助于打通二手房置换链条，也有利于提振市场预期；天津4月1日起施行住房公积金新政，二套房首付比例降至20%；北京2025年城市更新重点工程公布500个老旧小区改造及2000户平房退租；常州发布购房新政，调整优化住房公积金缴存使用政策。
并且，美国对等关税加剧全球经济不确定性，出口波动背景下内需重要性升级，稳地产对稳定居民资产负债表意义重大，加上两会提及“稳定楼市股市”，从而稳地产在关税背景下重要性更加明显，这都将为我爱我家未来业绩持续回暖提供强大助力。
其中愈发凸显的存量房时代特征，更是让我爱我家这样的居住服务龙头受益显著。
根据第三方机构克而瑞的统计数据显示，2024年国内一线城市及部分强二线城市，如北京、上海、广州、深圳、杭州、南京的二手房成交套数分别同比增长13.0%、19.8%、2.1%、60.4%、21.6%和1.6%，国内二手房市场成交量整体呈现复苏趋势。克而瑞监测数据显示，2024年其监测的重点35个城市二手房总成交面积约为2.3亿平方米，较2023年增长4.5%。
目前看来，首先是新房供给量逐步下降后，存量房交易占住房交易总体比例上升，目前国内存量房交易规模占我国住房交易总规模约40%-50%左右，而海外这一比例普遍在60%-80%以上，这意味着国内存量房交易占比仍有很大的提升空间。
其次在过去10年，国内新房大量进入市场，带动住房保有量稳步提升，随着这些新房逐步进入二手流通环节后，存量房供给的增加也会带动交易量的提升；加上根据最新的交易数据测算，目前国内存量房的流通率约为1%左右（流通率=存量房交易量/存量房总量），而美国的流通率在4%左右，随着高品质次新住宅逐步进入流通领域，中国存量房交易的流通率仍有提升的空间。
与此同时，目前我国住房租赁市场仍在持续增长，用户需求愈加多样化，机构化率仍有极大的增长空间。
公司旗下相寓品牌是中国住房租赁市场的先导者，多年发展过程中一直保持行业头部地位。在此基础上，公司积极探索和引入高效的获客渠道，继续优化APP等线上运营阵地，持续扩大品牌影响力，为用户提供更高效的服务响应，实现更好的用户体验。截至2024年底，公司相寓在管房源套数达到30.3万套，同比增长11.8%。面对全国老旧小区改造释放千亿电梯更新市场机遇，我爱我家相寓业务与社区服务协同效应将不断凸显。
此外，公司还在持续进行服务链延伸。我爱我家已与业之峰合作“交易+装修”模式，推出六大社区到家服务（打印、磨刀、除虫等），将公司的住房经纪服务业务向下游领域进行延伸与拓展，甚至将触角伸向海外地产市场，有望为公司及经纪人创造新的收入增长点。
2024年5月，公司与京东物流旗下公司签订《战略合作协议》，双方拟就社区服务、产地产业带、商品供应链、服务供应链、智慧物流等领域进行深度合作。这种“毛细血管级”的服务渗透，正在重构居住服务的价值链条。
再加上公司科技赋能也在发挥其长尾效应，其中AI客服正替代30%人工成本，VR带看降低60%线下作业量，数字化投入进入边际成本递减阶段；而与华为鸿蒙生态的合作，也让公司抢占智能家居入口，探索“居住+科技”新场景。
纵观全局，我爱我家这家老牌房企服务商，正在用一场场成果表明，如何才能在居住这个万亿赛道穿越周期，赢得市场认可。
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