土拍透露重大信号！深圳楼市的焦点，原来在这……

在这个高温与暴雨交织的盛夏，来自全国的龙头房企，正在“哄抢”深圳龙华的宅地。

8月8日，深圳出让的A815-0036地块，经过47轮竞逐，被深业以17.89亿元总价摘牌，溢价率达15.12%！

7月7日，深圳出让的A802-0309宅地，则吸引了天健、越秀、深铁、招商、中海、华润6家房企参与竞价。

经过了108轮的激烈争夺后，地块被中海以23.7亿元摘得，溢价率高达40.74%。

而更早之前的6月19日出让的A817-0619地块，同样吸引了中铁、绿城、招商、龙华建设、国贸、中能建、联发、中海8家房企展开争夺。

经过65轮竞价，该地块被联发以12.12亿总价拿下，溢价率46.55%。

不到2个月的时间，接连3块地被龙头开发商集体激烈争抢。

只能说作为深圳真正的地理中心，地缘优势和资源禀赋都得天独厚的龙华，在开发商心目中的重要性。

而开发商这种的集体性共识，对购房者来说，恰恰是一种再明确不过的信号。

1、开发商所具有的信息不对称优势，及对市场、板块的研判能力，远不是普通购房者所能比的；

2、开发商在一些代表性地块展现出的集体性行为，往往体现着对地块所在板块的一致性预期。

总之，看不懂市场的时候，不妨跟着土拍、摸着开发商过河就是了。

而从另一个角度看，这几场颇具风向标意义的土拍，也给片区内的标杆项目、也是目前深圳楼市标杆项目、龙华首发的新规产品——鹏宸云筑，开出了一张价值证明书。

高品质遇上好价格，从来都是购房者的福音。

而对买房人来说，放眼全市范围内，中心区选择面越来越窄。像鹏宸云筑这种集齐“地段、品质、价格”不可能三角的超高性价比宝藏盘，深圳怕是再难有第二个了。

01

开发商为什么集体看好龙华？

如果用一个词来概括龙华楼市上半年的表现，那就是供需两旺：

1、土拍市场。

到目前为止，深圳今年出让宅地7宗，共收金超139.17亿元。

其中，龙华一个区就独占4宗，且其中2宗地溢价都超过40%，均位于民治街道。

2、新房市场。

7月1日，贝壳研究院公开发布深圳楼市上半年各区住宅新房的销售套数，龙华的住宅新房销售套数是4986套，占全市住宅新房的22.89%，销售量超过宝安排在榜首。

按片区划分来看，民治在上半年成交占比重回第一，同时均价始终保持头部水平，收获量价双冠。

3、二手房市场

据统计，龙华区上半年二手成交2688套，同比上升 53.1%，创近三年上半年新高，前10中一半位于民治片区。

三个数据，说明了一个问题：

经过这些年的发展，龙华，尤其是靠近福田的民治街道，已经成为了白领和小年轻们的置业首选。

原因有三：

第一，从大的城市规划上，龙华的上限，绝对不仅仅是城市的副中心，而是会和福田、罗湖、前海、南山一样成为城市的主中心，这是已经确定的大方向。

买房买中心，已经成为当下深圳楼市购房者买房的铁律。而龙华的独特价值在于，作为深圳的地理中心，无论上班、生活、交际圈，都比普通区域更有延伸度。

第二，经过这些年的发展，龙华已经进入全方位的兑现期，成为既有产业，又有生活，还有未来的深圳核心区。

据官方披露，2024年龙华GDP3154.45亿，同比增长5.6%，首次跻身全国工业百强区前十。2025年上半年，龙华区地区生产总值1567.11亿元，为历史同期最高值。

在龙华，从最早崛起的红山、上塘，到目前正在发展的深圳北站经济圈，民治街道直接承接了福田外溢的发展力。

从居住成熟度来看，龙华目前最成熟也是最宜居的核心片区，非民治街道莫属。

第三，龙华的新房，卷出天际。

放眼望去，龙华的新盘，不管是产品还是户型，品质PK全深圳。

比如，提到龙华民治的新房，就会想到的深圳新规后的首发项目之一——鹏宸云筑。

鹏宸云筑是2025年上半年深圳市热销项目TOP2，5-7月蝉联龙华区网签套数TOP1，来访超2万批、冻资超3000批、半年去化近千套。

这意味着，2025年上半年，龙华每成交5套房就有1套是鹏宸云筑，创造了四开四捷的热销奇迹，缔造深圳日光盘传奇。

02

为什么买房人独爱鹏宸云筑？

提起鹏宸云筑，购房者一定不会陌生。

左手中建壹品，右手湖北文旅，两大国匠联袂开发，鹏宸云筑从诞生那一刻起，就自带顶流光环。

事实上，“深圳首批新规产品”，这个大众最为熟知的标签，只是普通购房者对鹏宸云筑的第一认知。

只要了解过项目，且去过项目的购房者就会知道，鹏宸云筑是一个真正的宝藏新盘。

1、极致的区位：

鹏宸云筑所在的区位梅林关片区，位于深港科技创新中轴中部，是龙华七大重点片区之一。

梅林关片区正处于投资700亿全面升级改造期，片区改造占地面积约4.63平方公里，新增开发量达180万平方米，推动片区年总产值达1500亿。

项目所在的华南物流园片区，是深圳目前少有的、能对标香蜜湖中心区、深圳湾超级总部基地、腾讯企鹅岛的大面积净地开发片区，片区功能定位为打造“华南数字超级总部基地”。

华南数字总部超级基地，是对标深超总、腾讯企鹅岛及香蜜湖国际金融中心，四大微城市之一，产学研商住定位，世界500强海克斯康已落户，已集聚35+龙头名企，打造湾区数智产业集群，数字产业集群度达95%。

2、极致的配套：

生活于此的“一步即达”性，是鹏宸云筑给深圳购房者带来的全新的“大城体验”：

更有效率，更有空间，更有生活。

来看看鹏宸云筑周边5公里的生活是怎样的？

生态景观上，鹏宸云筑拥有深圳稀缺一线湖景，坐拥塘朗山、银湖山两大山脉的自然资源，近享民治水库、民乐水库、雅宝水库、南坑水库四大湖景。

周边约3公里范围内还包含民治体育公园、红木山郊野公园、白石龙音乐主题公园、深圳北站中心公园、南园公园、逸秀公园、玉龙公园等生态公园。

交通配套上，项目距10号线南坑站C出口约600米，2站福田，4站深圳北站，5站岗厦北，紧邻深圳北站、五和交通枢纽两大交通枢纽，高效通勤湾区。（数据来源：百度测距）

商业配套更是应有尽有。项目临近8号仓奥特莱斯；约2公里可以到达约13.4万㎡华润万象商业（规划中）；约3公里可以到达红山6979、华南首家Costco旗舰店；2站地铁即达福田深业上城、皇庭广场、福田星河COCO Park、卓悦中心等商业，近距离享受福田中心商业繁华。

文旅配套上，除了北站/红山城市级“五馆一体”等市政文化配套近在咫尺，医疗配套上两大市级三甲医院均在周边。

教育配套上，鹏宸云筑从幼儿园到小学到初中，基本实现目送式上下学。

项目当前学区为华南实验学校，同时可上万科双语学校，距离仅不到600米。且目前项目北侧，还有一所按照省一级标准打造九年一贯制学校。且项目2公里范围内有多所幼儿园。

可以看到，选择鹏宸云筑，衣食住行基本都是城市级的顶配资源，满足日常生活所需。

3、极致的产品：

作为深圳难得的上纯住宅大盘，鹏宸云筑作为中建壹品和湖北文旅进入深圳的首发之作，上的都是硬功夫：大社区、大园林、大配套，有极其浓厚的社区氛围。

项目整体总建面约31万方，分为东西两个地块开发，两个地块的园林总面积高达约3.4万平。

放眼深圳核心区，像鹏宸云筑这样的项目体量和园林规模屈指可数。

在品质打造上，鹏宸云筑选择直击深圳人的“痛点”——用极致的产品力，凭一己之力拉高区域品质天花板。

4、极致的品牌匠造：

中建壹品+湖北文旅强强联合，鹏宸好房系列首作。

比如在园林设计上，鹏宸云筑通过融合岭南文化的独特元素与现代都市感，打造一处具有“山水意境 ”与“自然生态”的轻奢山水人居，在整个园林风格上以“园藏万象，山水六境”为核心理念，营造园林与自然景观的和谐统一。

东地块园林实拍图

东地块园林实拍图

东地块园林实拍图

比如G层的大堂，入户面积至少有50㎡以上，装修后吊顶高度约3.6米，配置有空调，以新中式风格进行装修；入户大堂，则采用了星级酒店大堂标准打造，让业主享有星级酒店的归家仪式。

入户大堂实拍图

地下大堂实拍图

总结一句话，这可能是当下深圳市场，为数不多的一个可以满足购房者“既要……又要”，同时又能把性价比拉满的宝藏项目。

03

西地块即将加推，龙华改善客注意了！

对大部分购房者来说，人生置业的终极升舱，一定是选一套“一步到位”的品质住房！

对苦品质久矣的改善人群来说，鹏宸云筑即将推出的西地块，就必定不能错过。

这么说吧，如果说东地块的产品，是刚需人群的福音。那么西地块的产品，则是在东地块的产品力上，再上一个台阶。

与东地块对比，西地块由于位置的原因，整个社区的视野开阔度和景观面都更好，规划的居住氛围也更加纯粹（住宅+公区+物业用房），将会是整个项目压轴的产品。

目前最新的消息是，鹏宸云筑西地块首发的，就是8号楼，即将在8月底入市。

官方的说法是，西地块的8栋，是东地块楼王6栋的再进阶。最惊喜地方在于：

1、景观更进阶

8栋位于西地块的东南侧，整体的景观视野比东地块的楼王——6栋视野更好。

真正位于一线前排的位置，几乎没有任何的遮挡，预计12楼以上就可以看到民治水库和未来的民悦公园，远眺的话即是塘朗山和银湖山山景，整体的视野开阔度、景观面都非常优越。

2、产品更进阶

8栋楼栋的外立面是采用铝板+装饰金属线条+真石漆+玻璃构成，整体风格是以岭南风情元素构成的新中式风，总共有32层，层高约3.1米，2梯5户的设计。

8栋目前总共有3个户型，起始面积就在100㎡以上，面积段涵盖103-118-139㎡4房-5房产品，总计154套大户型，真正做到了户户朝阳。

这样的面积段就决定了，西地块的8栋未来的居住圈层，会是更加纯粹的关注居住品质的改善人群。

除此之外，在户型的设计上，鹏宸云筑的产品力也是非常超前的。

当大家还在旧规户型上绞尽脑汁时，鹏宸云筑已经做出了第一代新规户型。

之前鹏宸云筑推出的产品，基本都是约100%综合使用率户型，且都是绝版新规户型。

这样的户型设计，直接俘获了不少刚需的心。

如今，在西地块的打造上，鹏宸云筑的新规户型又再一次进阶。

比如建筑面积约139㎡的进阶改善型大宅，这个户型的布局跟之前东区【楼尊】6栋的建筑面积约148㎡相似，功能基本一致，但建面压缩了近9个平方。

整体空间感受等同于市面上建筑面积约160㎡大宅：

有独立前室入户空间+独立玄关空间构建双重入户隐私空间；

整体客厅开间约5.5米、进深约3米、总面积约15㎡，同时外接一个面宽约8.5米、进深约1.6米的大阳台，南北通透，保证了客厅更大的采光面跟景观面；

主卧采用套房+独立衣帽间+270°采光设计，豪宅品质精装；

这个户型是西南朝向，12楼以上就可享受民治水库景观，整个西地块就只有8栋这31套，非常稀缺。

再比如，建筑面积约102-103㎡的四房两厅两卫的户型，总计有91套。

这个户型有两个朝向，分别是东南朝向和西南朝向，12楼以上越过前面数字谷企业独栋后，即可拥有非常开阔的视野和景观，可以眺望民治水库和未来的民悦公园。

户型采用经典的竖厅、动静分区设计。客厅整体开间是约3.5米，整个客厅配置充足的收纳空间；

客厅外接约6米面宽、进深约1.6米的大阳台。总面积约10㎡的阳台，如此阔绰尺度的阳台，完全可以媲美市面上140㎡大户型项目。

主卧采用套房设计，室内门设置了一个“L”形空间，可以形成类似玄关的单独小空间，保护主人隐私；主卧内部同样是270°视线+800mm双飘窗设计，尺度感拉满。

这个户型主打的是“超高性价比”。这个户型的布局跟之前东区【楼尊】6栋的建面约121㎡的类似。且与福田、南山区的部分项目对比，在同等价格下鹏宸云筑的面积更大，空间尺度更阔绰。

还有建筑面积约118㎡户型，东南朝向，南侧远眺银湖山山景，北侧俯瞰岭南风情园林，这个户型也只有31套。

这个户型，位于楼栋东南侧端头位置，有自己的独立入户空间，独门独户；

餐客厅，是大尺度的横厅设计，总开间约6.15米、进深约3米，面积约18㎡；

客厅还衔接一个约6米大阳台，北侧是约2.6米宽的小阳台，一南一北地形成通透的客厅；

主卧同样是套房设计，270°视野开窗，南侧飘窗开间约3.6米，东侧飘窗约3.5米，后续不管是衣帽间还是大衣柜，都有足够的空间。

且值得注意的是，鹏宸云筑所有的产品都是精装交付，精装品牌方面是采用诸如科勒、方太、东芝、史密斯等一线品牌。

品质已经拉满，但购房者可以期待的是，鹏宸云筑大概率还是会把性价比进行到底，极有可能是龙华改善上车的最低门槛。

为什么这么说呢？

之前东地块的楼王单位6号楼，开盘均价在5.71万/㎡。

而西地块的8号楼，目前可知景观更好，户型也更优。

同样的户型设计和空间尺度下，8号楼的新户型，面积普遍会比6号楼少个3-9㎡。

假设8号楼的价格跟6号楼持平，或者略高于6号楼。但因为8号楼面积减少了，总价最高能省50多万，这都是实打实的价格优势。

8月16日，也就是本周六，高区的湖景样板房开放在即，8月底西地块8号楼或许就将与购房者见面。

错过鹏宸云筑东地块的朋友，这次可得抓紧冲！

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