“保交楼”主旋律下，房地产板块的“压舱石”是谁？

文|恒心

来源|博望财经

自去年中央提出“保交楼”后，产品力为王的时代悄然而至。

不变的是，头部房企仍是主力；变的是，由“规模为王”过渡到“品质交付”。

在克而瑞分析人士看来，现阶段房企的交付力就是最好的产品力。交付能力作为产品落地的重要保障，是房企对项目设计的兑现、对施工质量的把控、对业主服务的跟进，更是产品力更深层次的延伸。

事实上，这也是优质房企的一个通性，反映在产品竞争力强这一层面。这篇就以产品竞争力作为切入点，寻找房地产板块回调后的投资机会。

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“保交楼”成为主旋律，被提至前所未有的高度

2022年在房地产行业听到的最高频的词，莫过于“保交楼”。

2022年7月，中央政治局会议首次提及“保交楼”，出台了包括推动“保交楼”专项借款落地、鼓励金融机构提供配套融资支持等相关措施，为后续保交楼定了总基调。随后，包括住建部、财政部、央行、银保监会以及证监会等有关部门接连出台多项政策举措。

资料来源：国家政府官网。

去年8月，国务院常务会议明确，支持刚性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。

10月底，央行在信贷宽松框架下加大资金支持，保监会则落实专项借款和配套融资，证监会从第三支箭角度保障保交楼工作，可谓多管齐下。中央通过政策性银行借款、“信贷-债券-股权”三支箭政策等多种方式畅通和补充房企融资渠道，由表及里满足多方融资需求，从而实现“稳企业，保交楼”。

据统计，光2022年下半年各部委就20多次表态要支持“保交楼”，在顶层设计下，有70余个省市结合当地实际情况实质推动“保交楼”举措落地，具体包括成立纾困基金等、协调引入区域国企和金融机构来盘活项目、对问题项目“一盘一策”及时协调处置、各级领导对项目挂联兜底等。

步入2023年，“保交付”依旧是重点。根据中指研究院监测，2023年一季度已有超百省市(县)出台政策超170条，超30城调整首套房贷利率下限至4%以下，各地政策多采用提高公积金贷款额度、发放购房补贴的方式，涉及优化限购政策、降低首付比例、优化预售资金监管、亦有企业设立纾困基金等。

以资金支持为例，央行等多部门宣布出台措施，完善政策工具箱通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，规模为2000亿元。值得一提的是，这也是“保交楼”推进以来，国家层面上首次予以的专项支持。

“努力就有收获”，在“保交楼”政策的带动下，全国房地产竣工端保持韧性，今年以来持续实现正增长。根据国家统计局数据显示，今年上半年我国房屋竣工面积33904万平方米，同比增长19.0%，其中，住宅竣工面积24604万平方米，同比增长18.5%。此外，第三方机构亿翰智库预计2023年将全年竣工保持正增长趋势，总量有望重回10亿平米。

资料来源：国家统计局。

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托底“保交付”，头部房企是主力

据有关统计，2022年超60家房企累计交付约400万套房屋。

其中，作为行业的优等生，碧桂园积极响应“保交付”的口号，蝉联榜首。

数据是最好的证明。碧桂园在2022年年报中提及，当年已累计交付近70万套房，位于交付榜首，其中前三季度交付约占全国同期交付量的20%，相当于全国交付的每5套房中就有1套房出自碧桂园。今年一季度碧桂园交付业绩仍占据榜首，交付了6.7万套。

资料来源：碧桂园2022年年报。

正如碧桂园总裁莫斌表示的如此，“保交楼是当前稳行业、稳民生的重要一环，交付力是房企核心能力之一。”碧桂园董事会主席杨惠妍还表示，“产品力的打造，不仅指传统狭义的住宅产品力，更是从销售到入住、物业服务全周期产品力的打造，更好地服务业主”。

在保证约定的交付时间、质量等传统指标之外，碧桂园还在探索打造更高品质、更人性化的产品交付环节和交付标准，比如，通过联合验收、第三方机构评估、总裁验收、业主预验收等多种方式，对交付产品的质量开展全方位排查，同时各项目还组织业主见面会、工地开放等活动，让业主提前参与、现场见证，实现高品质交付。

此外，2022年，保利发展在全国88个城市、308个项目，合计交付25.9万套房屋；华润置地交付18.1万套，交付规模2262万平方米；龙湖集团交付超11万套房。

另外从交付结构来看，头部企业的交付优势仍然明显，TOP5房企的交付套数占TOP50房企交付套数的比例超过一半。

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出险房企“心有余而力不足”，执行情况不容乐观

东方证券在研报中表示，监管对于保交付的决心有助于恢复购房者的信心，但随着政策细节的明朗，此前关于保交付本质上是提高购房者债权优先级的观点不断被印证，出险房企难以通过保交付直接削债或回血，缓解本轮行业危机的关键依然在于购房市场的回暖。

作为出险房企的典型代表，恒大虽然也在积极落实“保交付”，但资金不足严重阻碍了行动落实。

2022年，恒大交付了约30.1万套房屋，并表示，“未来三年，公司的核心任务是保交楼，将努力保持复工复产维持有序运营，预计需要额外人民币2500亿元至人民币3000亿元融资。期间现有项目的无杠杆自由现金流将主要用于偿还续建所需新增融资，对公司层面无抵押担保债务偿还能力较弱”。

这2500多亿的资金，对于账面资金枯竭、无再融资能力的恒大而言，可谓是天文数字。

今年7月底，恒大地产发布的关于涉及重大诉讼及未能清偿到期债务等重大事项公告称，截至2023年6月末，恒大地产标的金额3000万元以上未决诉讼案件数量共计1875件，标的金额总额累计约人民币4294.07亿元。另外，截至2023年6月末，恒大地产涉及未能清偿的到期债务累计约人民币2874.68亿元；逾期商票累计约人民币2446.63亿元。

7月17日晚间，恒大也揭开了自己的“财报”面纱，连发包括2021年、2022年业绩公告以及2022年中期业绩公告在内的三份财报。令人大跌眼镜的是，恒大两年亏超8120亿元，总负债超2.4万亿元。事实上，目前恒大诉讼规模大，资产几乎全部被冻结，已出现数千亿的债务到期未还，自身已无偿债能力，存续债券本金或利息兑付相继被展期，且存在单只债券被展期三次的情形，流动性已枯竭。叠加境内外凭借接连被下调，赖以生存的债券融资受阻，恒大再融资已几乎没有了可能性。

此外，债务累累的富力也同样如此，有心“保交楼”，但无力执行。

“信心比黄金更重要”，在房地产行业同样如此，只有拥有产品力，才能在新一轮调整中最先受益。

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