老登板块，突然大涨！巴菲特出手加仓

谁也没想到，最近抢走AI风头的，竟然是地产股。

9月18日至23日，A股地产板块连续异动。

我爱我家、华远控股、华丽家族一度走出3连板，万科A盘中上演“4天3板”，港股万科企业一度涨超15%。

房地产ETF、地产ETF在4个交易日涨超11%，领涨市场。

大洋彼岸，一只美国住宅建筑股也突然暴涨，导火索是伯克希尔的买入申报。

当市场还在争论AI有没有泡沫，巴菲特旗下伯克希尔，已经把更多资金投向一个老登行业。

美国证券交易委员会文件显示，9月17日、18日和21日，伯克希尔连续三个交易日买入莱纳建筑，合计买入约266.85万股A类股和7.5万股B类股，耗资约2.12亿美元。

加仓完成后，伯克希尔的持股比例达到约10%。

最反常的地方在于，美国房贷利率高达7%，住宅销量、订单和利润率都在承压，伯克希尔为什么偏偏在这个时候加仓？

眼下的美国楼市，谈不上乐观。房地美数据显示，美国30年期固定房贷利率从9月10日的6.76%，升至9月17日的6.95%，9月24日进一步升到7.03%。

7%的房贷利率是什么概念？

假设买房贷款40万美元，期限30年。利率3%时，每月偿还的本金和利息大约是1686美元；利率升到7%，每月要还约2661美元。房子还是那套房子，一年多付约1.17万美元，这还没有计算房产税和保险。

莱纳的财报已经把这种压力写得很清楚。房子卖一套，开发商要让的利越来越多，赚到手的钱自然越来越少。莱纳管理层也坦言，经营环境较上一次财报电话会进一步恶化。

财报发布后的第二天，伯克希尔开始连续买入，更像是在买“坏消息已经足够多”。

伯克希尔加仓时，莱纳股价较近一年高点已经回撤接近四成。公司第三财季自己回购股票的平均价格是85.49美元，伯克希尔此次买入大多落在75美元至80美元之间。

有意思的是，伯克希尔加仓消息传出的前后，A股地产股最近也突然热起来了。

9月21日，我爱我家、华丽家族、华远控股、绿地控股等多股涨停；到9月23日，我爱我家、华远控股、华丽家族盘中触及3连板，万科A一度走出4天3板，世联行一度达到6天5板。

同样是地产股上涨，美股和A股市场交易的却不是同一个故事。

美国市场盯着房贷利率、住房供给和建筑商的盈利能力；A股这一轮异动，更多围绕政策预期、现房销售新规、库存去化和行业出清展开。

就在这个节点，被市场称为“私募魔女”的知名基金经理给出了更激进、也更有争议的判断。

她近期在一次采访时直言：“地产的机会，我以前说是十年一遇，现在变成二十年一遇。”

在她看来，在地产新规的影响下：未来1-2年，行业将得到更彻底的出清，更多企业继续退出；长期看行业的进入门槛抬高，企业之间的差距拉大，少数同时具备产品力和融资优势的头部房企，反而可能成为新规则下的受益者，部分企业的股价在未来几年的涨幅，有望达到5-10倍。

按照私募魔女的判断，现房销售新政短期冲击了地产股，却会让行业洗牌更加彻底，此前有90%的企业退出扩大到95%。“未来能在全国持续拿地、扩张的企业不会超过两位数。”

很多人担心，现房销售会拉长资金周转时间，把开发商的利润进一步压低。她的测算恰恰相反，她认为，如果土地款能够分期支付，优势房企的资金周转时间可能只延长20%至30%；现房相较期房又有3%至5%的价格空间，地价也可能下降。按她给出的假设，头部房企的净利润率反而可能提高20%至30%。

地产之外，这位知名基金经理还提示了AI泡沫的风险。

她认为，当前AI产业链的调整主要压缩的是估值，盈利预期尚未立即下修：这一波下跌并不是戴维斯双杀，跌的是估值；真正的第二波压力，可能要等资本开支见顶、利润预期下降以后才出现。

她据此判断，当全球资金对AI的定价降温，经历多年调整的地产和消费，可能成为新的“沙漠绿洲”。

过去一段时间，全球资金愿意为高增长、高想象力支付更高价格。AI拿走聚光灯，地产、消费等传统行业被不断压低估值。

这也是伯克希尔下注地产股最耐人寻味的地方。