一边因延发年报停牌，另一边却股价大涨，哪个才是真实的房地产？

　　真相只有一种，但真相的背后却混沌不清。

　　对港股来说，每年的3月31日是上市房企发布年报的最后期限。不过，与以往不同的是，今年却出现了各种各样的意外，包括中国恒大（HK3333)、融创中国（HK1918)、世茂集团（HK0813）、佳兆业集团（HK1613）、富力地产（HK2777）在内的多家知名地产公司“集体失约”。

　　据不完全统计，目前至少有33家港股上市公司因延发年报而停牌！

　　以融创为例。

　　融创的年报之所以难产，一方面是因为疫情导致杭州、天津、青岛及香港地区等快递停运，以及员工被隔离，导致函证确认程序延缓；另一方面则是存在流动性压力，公司存在与债权人沟通解决方案，同时境内公开债展期也对财报产生不确定性影响。

　　简单来说，既有疫情的影响因素，也有公司自身的财务流动性压力！

　　另外，从前三个月的销售情况来看，也坐实了公司正面临的这种危机。

　　融创中国今年1-3月份销售金额为724亿元，同比下降37.3%；世茂集团1-3月销售金额为221.1亿元，同比下降67.4%；阳光城1-3月销售金额为139.6亿元，同比下降71.3%。根据中指院的数据显示，今年1-3月，TOP100房企销售额均值为162.6亿元，同比下降47.2%；权益销售面积均值为85.1万平方米，同比下降48.1%。

　　一方面，房地产企业因销售金额大幅下滑，导致现金流收入大幅下降；另一方面，因逾期项目增多、评级下滑、金融机构拒绝继续融资，导致商票大面积违约。房地产行业的冬天究竟有多冷，可想而知！

　　重点说说世贸集团。

　　3月31日，世茂集团称由于公司位于上海的总部大楼被防疫封控，以及参与准备程序的集团部分员工正处于防疫隔离期，导致公司延期披露年报。不过，据相关报道，截至3月30日，普华永道已经辞任世茂集团的年报审计工作。而在此之前，世茂集团与普华永道已经开展了17个年度的合作。

　　3月3日，上海票交所公布数据，近几个月一直在“卖卖卖”的世茂集团，在全国竟然有24个公司出现商票持续逾期，排在所有房企首位。3月19日，世茂集团将有一笔9.5亿元的公司债到期；7月，又将有一笔近10亿美元的美元债到期，境内境外债权金额合计超过600亿元。

　　截至2021年6月底，世茂集团表内负债已经超过4600亿元。不过，公司更大的麻烦可能发生在表外。根据瑞银的报告估算，世茂集团的表外负债约为1200亿元。

　　不过，尽管房地产行业“很冷”，但相关公司的股价却不断上涨。

　　以“房地产管理与开发”（HK871068）为例，过去半个月时间，该板块距离底部反弹约17.7%。具体来说，万科企业反弹约61.3%，碧桂园反弹约90.1%，绿城中国反弹约84%等等。

　　为什么会这样？

　　其实，尽管过去一个半月整个房地产板块指数有所恢复，但其实分化相当明显，以碧桂园（HK2007）、万科（HK2202）、绿城（HK3900）为代表经营比较稳健、有资金支持的大房企反弹更为明显。究其原因，监管层要求金融机构对房地产行业的并购提供金融支持，且不计入“三道红线”，而这些企业便是参与并购的主力军。

　　当然，重点还不止于此。

　　4月2日，浙江衢州成为全国首个全面放开楼市限售限购政策的城市；4月2日，秦皇岛成为河北第一个全面废止房地产限购政策的城市。此外，福州、郑州、秦皇岛等地也取消限购，大连全面放开落户，东莞取消新房限价。据不完全统计，2022年以来，全国已经有60个城市放松了房地产调控政策，包括降低首付比例、下调房贷利率、提高公积金贷款额度和发放购房补贴等。

　　3月29日，深圳住建局回应“二手房参考价将上调3%-5%”，称适时做出相应调整并于近期公布；4月4日，广州也传出消息，称广州南沙4月中旬将迎来包括但不限于限购政策、再次开放人才政策等等。

　　也就是说，尽管房地产相关公司一季度数据很差，但市场预期随着限购限售以及人才政策的放松，房地产行业会趋于回暖。而且，在这个回暖的过程中，龙头公司将率先获益。

　　这便是当下冰火两重天的楼市！

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