楼市底层逻辑变了

深圳楼市的底层逻辑变了，影响市场走向的大招落地。

精准解决城市更新痛点

3月1日，深圳住建、规资两大核心部门联手对深圳的城市更新项目松绑，印发《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》（以下简称《通知》），自3月16日起实施，有效期5年。

这份通知看似是城市更新一次简单规范，实则是给深圳众多推进受阻的城市更新项目从根上进行最大限度的减负。

1、调整土地移交率进行规范，是为了加快城市更新项目的推进速度，减轻一些审批上的流程。

过去深圳的城市更新项目土地移交率卡得比较严格，尤其是要无偿交给相关部门的土地比例。

根据相关的政策文件过去要求城市更新项目不少于15%的土地无偿移交政府，移交政府的土地要优先用于城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目建设。

未完成规划审批的旧改项目，只要满足交通、教育等配套要求，征求相关部门意见后，就能合理调整土地移交率，还不用再走复杂的计划调整程序，直接纳入单元规划审批就行。

简单来说，就是开发商能少交地、多建房，审批还更快，项目落地效率直接拉满。

当然，也保留了底线，城市更新单元实际土地移交用地面积不能小于基准（即土地移交用地面积大于3000平方米，且不小于旧改项目拆除范围用地面积的15%），公共利益不缩水。

总之，在实际土地移交用地面积的底线之上，调规想怎么调都可以，“工改住”、商业多点少点都没问题，也不用再在初期的时候，走很复杂的调规程序。

2、保障房配建“大松绑”，最大限度降开发商开发成本。

这一点也是市场最受关注的。

过去城市更新项目不管大小，几乎都要强制配建保障房，还要给保障房配套奖励容积，这就导致开发商不仅成本重，利润被大幅压缩。

现在新政，已完成规划审批的项目，按老规矩来；未完成审批的项目，原则上不用再配建保障房，连奖励容积也取消了。

唯一例外是“工改保”项目，还按原有规定执行。

不再配建保障性住房，可能有的人会担心，已经不再安排新增人才房、安居房这些保障性住房的建设了，连其他保障性住房也可以不配建了，那保障性住房的供应还能跟上吗？保障性住房的计划还能完成吗？

《通知》说了，会通过新增建设、存量房屋盘活、多元收购等渠道统筹落实，相当于把保障住房的担子从开发商身上，部分转移到政府身上，给开发商“松绑减负”。

3、给“清调供”项目“开绿灯”。

这样，很多停滞项目就有机会“复活”。

针对那些用“清调供”手段盘活的城市更新项目，比如烂尾、停滞的项目，给了两种选择——

要么重新编制规划，按新政策执行，允许少交地或者不配建保障性住房；要么局部调整已批规划，调整部分按新政来，未调整部分按老规矩，土地移交率按整个项目整体核算。

这相当于给停滞的城市更新项目“开绿灯”，只要愿意盘活，就能享受政策红利，不用再被老规矩绑死。

4、金融机构和相关部门联动，破解城市更新项目“资金困局”。

城市更新项目是楼市的压舱石，同时也意味着会占用大量的资金，现存的城市更新项目最头疼的就是资金问题。

很多大型的城市更新项目推进受阻，都是因为资金链的问题，比如过渡金、补偿金延期，甚至停发。

现在明确，鼓励银行给开发商提供信贷、并购贷款，缓解资金压力，也支持金融资产管理公司进场，通过资产重组、破产重整等方式，盘活停滞项目。

同时要求各区引导开发商、债权人、业主合理调整预期，比如协商新的补偿标准，避免“钉子户”拖慢进度。

所以，简单来说就是官方出手搭台、金融机构输血、各方协调让步，合力破解城市更新项目“卡壳”难题。

楼市新格局

《通知》落地后，大家最关心的还是到底能给深圳楼市带来什么，将会发生怎样的变化。

对市场而言，这次的《通知》，和每一个关注深圳楼市的人都息息相关。

因为这是一个循序渐进、潜移默化的过程，涉及未来1—3年市场的变化。

首先，城市更新项目提速后，深圳的新房体量也会有所增加。尤其是核心地段区域，都是一些老旧民房为主，可用于供应的净地已经不多，供应主要依赖城市更新项目。

比如去年福田景田板块入市的新世界香蜜四季家园、福田皇岗板块的卓越缦悦、福田上下沙板的金地环湾城、罗湖区莲塘板块的莲塘金岸里、罗湖布心的京基天珺府、南山区科技园板块的翰熙典居等项目，前身都是城市更新项目。

数据显示，截至2025年底，深圳有近40个城市更新项目被调出计划，50多个项目处于停滞阶段。

新政给开发商松绑后，那些算不过账、卡壳的城市更新项目就有机会纷纷重启，未来几年，深圳新房供应就不再稀缺。

尤其是各区一些城市更新项目集中的区域，新房供应会迎来爆发式增长。

这对购房群体来说是好事，选择变多了。

其次，区域价值分化也有可能加速。

新政不是“一刀切”，而是精准扶持未完成规划审批的项目，这会导致区域分化更明显。

一方面，罗湖、福田、南山、前海等核心区，土地稀缺，城市更新项目不少，开发商利润增加了也就有能力更注重产品品质，品质提升了，新房市场的价格自然也会跟着对齐；

另一方面，龙华、光明、宝安等片区，城市更新项目多，新政后供应量增加，部分板块会因为供应量增加出现调整。

第三是保障性住房计划，通过新增建设、存量房屋盘活、多元收购等各种渠道统筹落实，也就是说，未来深圳的保障性住房

所以，解决城市更新项目停滞痛点之下，是深圳楼市的一次自我进化。

作者 | 飞天小女警

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