深圳不救市的原因是这个！

深圳，你为啥还不出招？

这是一直令业内人士十分因扰的事情。

从去年到今年，从外围到周边，尽管各地救市新政不断，但作为风向标的深圳，对出台救市措施始终犹抱琵琶。

深圳哪来的自信？

面对乏善可陈的楼市现状，在房价甚至已经跌回2016年，新房二手房成交量屡创新低的背景下，依然不为所动，我行我素！

只能说，深圳楼市太独了！

或许，深圳不出招自有其不出招的逻辑，这逻辑是什么呢？说起来复杂，其实也很简单，可能就因为这一点：

有兜底的！

直面现实！

楼市一路下行，各地救市措施五花八门

先来看看全国楼市现在是一个什么现状？

10月18日，国家统计局公布了前9个月房地产市场基本情况……

1—9月份，全国房地产开发投资87269亿元，同比下降9.1%；其中，住宅投资66279亿元，下降8.4%。

1—9月份，房地产开发企业房屋施工面积815688万平方米，同比下降7.1%。其中，住宅施工面积574250万平方米，下降7.4%。房屋新开工面积72123万平方米，下降23.4%。其中，住宅新开工面积52512万平方米，下降23.9%。

1—9月份，商品房销售面积84806万平方米，同比下降7.5%，其中住宅销售面积下降6.3%。商品房销售额89070亿元，下降4.6%，其中住宅销售额下降3.2%。

还有值得注意的一个数据是，整个9月份，房地产开发景气指数（又称国房景气指数）为93.44。这就叫不景气！

反正，各项关于房地产的数据，一路下行！

为此，各地因城施策，推出了一系列振救楼市于水火的措施，包括但不限于认房不认贷、房贷利率下调等等。

不少强二线城市率先启动，包括武汉、合肥、南京、杭州、兰州、济南、福州等7个省会城市已经全面取消限购。

更猛的还有，包括宁波、南京、.淄博、南通、扬州、海宁、济宁等地推出“换新购”，房子也可以像家电一样，以旧换新。

昨天（10月24日），上海金山区也出台了楼市新政，非沪籍人才社保或个税满3年即可购房，资格由家庭调整为个人。

预估接下来，各地因城施策的新招还会呈出不穷，积极开展生产自救，招数翻空见奇，或许只有你想不到的。

我们再来看看深圳周边的楼市情况。

为应对下行趋势，深圳旁边的广州，也在金九银十期间，松绑了多个片区的2套房限购及增值税五改二等政策。

其他诸如东莞、惠州、中山、珠海围着深圳一圈的所谓临深城市，更在早些时候就全面放宽楼市限购政策了。

包括最新消息，今天（10月25日）深圳邻居香港也推出了“减辣措施”，即楼市放宽政策。为提振疲弱的楼市，将把额外印花税由三年缩短至两年，即两年后出售，无须再缴付10%的额外印花税，买家印花税和新住宅印花税的税率减半，由15%减至7.5%。

大家都在因城施策，努力救市！

唯独只有深圳，除了三部门推动的认房不认贷新政落地之外，其它政策依然按兵不动，完全没有一点全面救市的意思。

即使在黄金周期间，传闻将取消二手房指导价，二套房首付比例下调、限购年限5改3，等等，不过传闻仅仅是传闻而己。

为什么在出台救市措施上，深圳方面惜招如金，甚至有点不给面子？

终于，老傅经过一段时间的观察，发现原因或许是因为这个，

深圳楼市有兜底的！

有兜底就有信心！

既有西部热盘烘托，也有人才房兜底

深圳楼市比较独，这是事实！

也就是说，深圳楼市不同于一般城市，楼市相对有点厚实，抗打能力强，整体市场现状可以用两句诗来形容，

一句是，东方不亮西方亮！

一句是，不拘一格降人才！

怎么理解这两句话？从两个方面来理解。

一个方面，深圳楼市分化始终存在，尽管有所加剧，但依然还有不少热点片区的热点项目，在市场上的表现令人刮目相看，而且主要集中在西部。这就是东方不亮西方亮。

比如南山、前海，包括沙井的项目都卖得不错，多数去化8成以上，有些则直接日光。这些热盘尽管占比不大，但毕竟代表着楼市的积极面，相当于给楼市兜底了。

另一方面，一段时间来，人才房风光无两，供应量大增，竟然顶替商品房市场，成为市场的热点和焦点。与大部分商品房卖得不咋滴相比，人才房的热度，顶起了楼市的半边天。

比如前些日子，前海某项目人才房，申购者超万人，一万多人抢7百多套房子，热得不要不要滴。包括龙华光明宝安沙井等多个人才房项目，也卖得风风火火。

最近的10月24日，安居梓和苑（第一批次）、美盛岭尚苑、云海臻府等三个项目安居型商品房1497套房源结束公示，认购家庭达7226户。

据不完全统计，深圳今年已配售的17个可售型人才房项目，共供应11607套房源，其中10230套房源被选走，整体去化率达到88%。

另据深圳贝壳研究院此前统计，截至10月18日，深圳市新房网签总量为34163套，其中住宅为24918套，人才房销量已达普通商品房的44%。

很显然，人才房正日渐占据上风，成为市场主流，其未来大有兜底楼市的态势。

有兜底的就不怕！

深圳的信心或许来源于此。

重视人才房困局！

风光背后喧宾夺主，或拉低房价预期

然而，人才房毕竟不是商品房，人才房风光的背后，其实隐藏着令人忧心的困局，需要引起重视。

为什么这么说？主要是基于以下两点判断。

一是喧宾夺主。原本人才房只是商品房的补充，现在居然成为市场的主导者，大有取代商品房之势。

据统计，2023年深圳人才房总量超2万套，几乎相当于2022年深圳新房成交量3万4千套的6成有余。

如此庞大的人才房供应量，再加上未来的共有产权房及保障房供应，商品房主流地位必然面临重大挑战。

是要人才房市场，还是要商品房市场？这是一个有点左右为难的事情，如何做到既要又要，对深圳是个考验。

二，拉低预期。人才房因价位低，只相当于商品房价的约50%，严重冲击到商品房价，而且还拉低楼市未来的预期，影响到商品房市场的正常销售。

想想看，人才房申购条件不断放宽，大多数人都可以申购，谁还会买价格贵一倍的商品房呢？即使有所谓十年限售期，但对自住者来说，限期也不重要。

因此，个人预估未来商品房还会受到持续不断的冲击，除了所谓的人才房，还有保障房、共有产权房、公共租赁住房等，都是商品房的苦手。

没办法，这是已经纳入十四五规划的大事，商品房只有坦然面对，想法应对。希望人才房与商品房井水不犯河水，只是一厢情愿。

总之，楼市有西部市场和人才房市场兜底，未来还有大把的共有产权和保障房为楼市“保驾护航”，深圳当然不急了！

所谓的救市措施，不出也罢！

这就是深圳的自信，也可以理解为，深圳的定力，以不变应万变！

那么，商品房怎么办呢？

只能说，八仙过海各显神通了！

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