香港商铺神话破灭：从铺王卖身到租金断崖，零售行业迎来大变局？

你知道，香港零售业曾经有多风光吗？

举个例子来说吧，铜锣湾罗素街的一个商铺，2008年被卓悦租下的时候，一个月租金就达到58万港元。到了2012年，瑞士名表品牌浪琴，又以230万的天价月租抢租该铺，标志着香港零售业进入鼎盛时代。当时的罗素街，连续几年都被评为「全球最贵街道」，每平米的租金超过三万。

而如今，曾经的浪琴专卖店，变成了手机配件店。230万的天价月租，跌幅超过九成，现在只要不到13万。而且这一巨变，也不仅限于铜锣湾，而是蔓延到了整个香港。大量商铺空置，租金大幅下滑，香港零售业到底怎么了？

让我们从被誉为「香港铺王」的邓成波家族说起。

2021年5月，88岁的邓成波突然离世，留下了拥有近200项物业的地产王国。小儿子邓耀昇接手后，家族却开始了一场浩浩荡荡的卖房运动，三年内卖出了近百个物业。

而新晋铺王之所以疯狂大甩卖，其实都是被他老爹「坑」的。邓成波当年仗着商铺租金贵，大肆高杠杆贷款买铺，但这几年租金一路下跌，杠杆压力越来越大，邓耀昇也因此不得不卖铺还债。不过即便套现200多亿，也未能完全脱困。

商铺租金下跌，香港铺王断臂求生，普通人的日子也不好过。最近香港一位网友，就遭遇了类似的「被爹坑」的故事。

2018年，香港楼市巅峰时期，这位网友的父亲将价值1200万港元的商铺转给他，只要求他按揭500万，给自己养老，这笔看似划算的交易，却在租金一路下跌后，变成了一场噩梦。

原本每月3万的租金，还勉强够还月供，后来租金降到1万5，连月供都无法覆盖。该网友曾想以1200万出售商铺，但无人问津，后来即便降到700万，也依然没人接手，残酷的现实让他进退两难。

香港商铺租金暴跌的背后，是零售业格局的巨变。近年来，内地逐步降低了税费，同时在海南和深圳等地设立免税店，香港的吸引力逐渐减弱。加之国货崛起，内地消费者赴港购物的需求大降，曾经的购物天堂，如今正在变得冷清。

游客大减，也导致香港的零售业态发生了变革，传统的高端消费品，正在逐渐被平价商铺取代。这类店铺标榜「无需上淘宝，无需去深水埗」，满足了本地居民的即时需求。

但从宏观角度看，游客经济一去不返，香港本地居民的消费模式转变，也使得商铺租金回归理性。香港零售业从「赚游客钱」转为「塘水滚塘鱼」， 过去「一铺养三代」的观念已经过时，市场前景不容乐观。

不仅是零售业，香港的商业地产同样遭遇重创。根据中原地产的数据，李嘉诚的长江中心，五年内租金价值下降了1/3，仲量联行预计，今年的租金可能还会继续下降5%以上。

从卓悦到浪琴，再到如今的手机配件店，铜锣湾罗素街的变化，其实是香港经济结构调整的缩影。无论是铺王家族的巨变，还是普通市民的困境，都在传达一个现实，香港需要重新思考自己的定位，在新环境中，找到自己的位置。

毕竟只有与时俱进，才能立于不败之地。

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